BOOM!郑州历史上第一个现房销售项目
发布时间:2020-09-16 21 来源: 互联网

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BOOM!郑州历史上第一个现房销售项目

郑州楼市 郑州楼市 2020-07-31




1


抛去疫情期间2个月,郑州已经连续50个月,每个月都有维权事件。

这是郑州城市封面上的一道裂痕。

我花了一周的时间整理近4年的房产舆情,本来准备做一个郑州维权项目及维权原因的大数据表单,做着做着就没意思了。

郑州没有不维权的开发商,有的话就是还没有交房。

往前捋了捋郑州20年的历史,特殊的时代和一个开发商掀开了郑州持续5年的维权盛况。

在2015年以前,自媒体不发达,信息渠道匮乏,业主维权意识不强烈,了不起的都是找开发商讨个说法,请有关媒体报道一下。

图片来源于网络

2015年5月10日 [某项目100多人殴打业主] 成了郑州房地产历史上标志性事件。

一方面该品牌从此彻底崩坏,另一方面开发商超恶劣形象进入到全郑州购房者的脑海中,无形之中加剧了购房者和开发商的意识矛盾。

维权剧增的原因除了房价大涨期间各个劣质项目趁机出货,购房者恐慌购买外,另一大原因是一大波外来开发商的高配宣传、低配兑现。一线开发商营销思路都是同样的产品系、北京XX、杭州XX、南京XX,然后宣传郑州的XX或者全球第几个XX。货不对板,客户心理预期拔太高,最后交房是个弟弟,维权是必然的!

而郑州现在更可怕的是劣币驱逐良币。

1、整个城市都处于下行比烂阶段。

郑州市的购房者对产品普遍不够敏锐,造成的结果就是开发商做好产品并不一定能吃到明显的溢价。

为什么我个人一直支持本土开发商?且对本土开发商更为包容?因为外来开发商有资本和模式化的营销体系,卖房很容易,几乎不可能产品驱动。这几年郑州的产品革新都是本土开发商做出来的!

2、开发商远远缺少敬畏之心,在郑州一边维权一边卖房是常态。

总之在满地维权的郑州,开发商付出的代价太小,只要房子不塌,下个项目照样大卖特卖!

总结,维权已经成为郑州当下非常现实的民生问题和畸形市场特征!

唯一解决办法就是实行现房销售制度。


2


2020年3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

自即日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

∆海南省新闻办公室

海南省成为全国第一个实现现房销售制度的省份。

然而全国性的反对言论铺天盖地而来。


1、现房销售制度只会让开发商更关注进度,带来更坏的房屋质量。

2、现房销售,市场上可售房源急剧减少,甚至供不应求,供需错配会抬高房价。

3、现房销售大幅度提高开发商的资金成本,开发商承担压力过大容易资金链崩裂。

4、现房销售大幅度提高开发商的资金成本,这些成本肯定会并入房价,房价一旦提高对购房者不友好,更容易误伤刚需。


简单总结:你们这些锤子想的太简单,现房销售吃亏的还是购房者自己!

我个人是旗帜鲜明的支持现房销售制度的!

首先在全世界,基本都是现房销售的,所见即所得。我国是1994年《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度。

∆卖楼花发源于香港

商品房预售制度的建立是有特殊历史原因的,当时我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是社会层面的客观需要,是国家、社会层面的现实问题。而商品房预售制 能够加速整个建设资金周转,提高资金使用效率 ,降低资金使用成本 ,从此之后国内商品房数量日益飞增。

但商品房预售制度是有巨大风险的!


1、整个交易是不公平的,建设阶段业主就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。

2、商品房预售的法律制度仍不够完善、存在不少缺陷。

3、销售不规范,购房者未验货就支付了全部房款。虚假广告、合同欺诈 、一房多售、面积缩水、质量低劣、得房率 、绿化率 、容积率与实际不符,甚至烂尾等等等等,引发了全国无数的纠纷、维权,而基本上100%受害者都是购房者!

4、商品房预售制度下开发商不平等竞争和低效率竞争。


只要能撬动土地就能轻易开展项目,所以在过去20年房地产历程中,实力、品牌、技术、管理等企业的竞争优势并不是决定性的,产业没有形成充分化的优胜劣汰的机制,整个房地产行业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也活得很好。这是中国房地产畸形、特殊的落后的行业特征!

所以商品房预售制度过去是合理的,现在未必是合理的!

这么多人反对,都是既得利益者。要么是开发商既得利益者,要么是投资客既得利益者。


1、有人说现房销售,到时候开发商为了快速卖房更偷工减料。开玩笑大家都是眼瞎吗?现房都不能保证质量?什么能够保证?开发商良心吗?

2、过去那么多烂尾楼!那么多维权的!你问问刚需,房价多个一千块钱买个踏实他们愿意吗?

3、租房是不是成本?要不要花钱?租金收益是不是钱?能不能冲抵房价成本?

4、现房引起的供需错配矛盾是可以通过政府有意识的加大供应量,阶段性的调整去解决的!


现房销售是最有效、最快速消灭劣质、淘汰小开发商的方法。也是快速提升城市房地产建设标准,有效解决民生问题的最好方法!


3


所以,今天我要挺一个开发商!

∆项目实景

通利郑东华府· TIVOLI -郑州历史上第一个现房销售项目!这是一个非常非常独特的标签!

首先,开发商现房销售是非常不明智的。


1、前文说过了,回款周期大大延长,开发商的资金成本大大增加,且完全没有必要。

2、期房营销是有优势的,可以无限激活客户的想象力,抬高客户心里预期从而更好销售,毕竟说的永远比做的容易。

3、现房销售不能投机取巧,你实地向客户展示什么,你就是什么,标准的一分价钱一分货。

总之,没有政策强压下开发商主动做现房销售是非常非常吃亏的。换句话说敢于现房销售的开发商一定是不缺钱的大金主!甚至是有极大魄力、敢投入,有责任和有担当的开发商。

通利就是这样一股清流。

在我心中通利甚至有点“憨憨”、“质朴”,我第一次在一个企业的文化墙中看到这句:

人在做,天在看。70年的产权,需要良心建。

这种稍带土味的企业文化瞬间击中我的天灵盖,一秒钟这个企业粉了,粉了。

回到通利郑东华府· TIVOLI,除了现房这个标签以外,这个项目也非常非常特殊。

1、白沙核心区绝版区位

∆项目区位

通利郑东华府位于白沙片区良秀路北、福泽路东。标准的白沙核心区,对望象湖和六合CBD,站在阳台上是可以看见省科技馆的!

∆项目周边

所以这个位置很稀缺、在白沙无房可买的当下,这种核心位置正常卖也很轻松!

2、郑州孤品欧式大宅

通利郑东华府· TIVOLI灵感来自意大利半山庄园,总占地面积83亩,约1.9容积率,共规划14栋多层洋房和3栋小高层建筑。

∆项目鸟瞰图

在全郑州几乎都是中式建筑的当下,通利郑东华府欧式庄园建筑风格非常醒目。

∆项目实景

∆项目实景

作为郑州城市孤品,非常稀缺,所以基本跟其他项目没有可比性。

3、超豪华配置

这个项目最震撼的是其超级配置!甚至强于大多数北龙湖项目。

一方面为了贴合欧式建筑风格,另一方面开发商非常喜欢用石材,这个项目简直是石材砸出的项目!

∆石材对比

整个项目的围墙石材全部选用葡萄牙进口的亚历山大米黄石。普通石材的石板厚度为2.5厘米,郑东华府的石材厚度在3.5-8厘米之间,超出常规至少40%,寿命更长,更耐用。

∆项目实景

全石材大堂外立面,纯手工打磨欧式柱头,金菊叶造型为主,手艺要求非常高,人工成本非常高!

∆项目实景

园区路面采用黄金麻、进口英国棕、水晶黑等全石材铺装,厚度5-8cm,防滑耐磨性能非常好。其中园区围墙铁艺、窗户栏杆、步梯扶手采用国内最大铁艺生产商,承担美国、香港迪士尼的郎亚铁艺,实心方钢材质,抗氧化10年以上,庄园式大门由香港匠人纯手工打磨,保证欧式建筑足够原汁原味!

项目还有一个大的亮点—4000㎡的下沉式会所。

∆效果图

∆效果图

1800㎡奢阔广场,环岛式车库入口,会所配比餐厅、咖啡吧、约25米标准泳道等等。因为会所是二期工程,尚未呈现,这里就不多说了!


4


通利郑东华府项目内部更是采用满配精装修,非常非常豪华!

∆样板实景

厨电采用世界第一厨电品牌——德国美诺Miele奢华厨电配置

郑东华府是郑州市场上第一个使用miele全套电器的项目。miele厨电德国原装进口,需要提前半年付全款下订单,光从德国产地运回就需要三个月。

∆样板实景

美诺壁挂式油烟机超静音,排风量可达1450立方米/每小时,10层不锈钢滤油网。美诺四头燃气灶智能芯片控制,自动点火,余温指示。美诺半嵌式洗碗机多种感应器,完美的特殊材质护理,感应式清洗,是“酒杯里的劳斯莱斯”奥地利酒具品牌Riedel指定的洗碗机品牌。美诺嵌入式烤箱,精准控温,温差正负1度。美诺嵌入式/独立式蒸炉,纯蒸汽烹调,可三层同时烹饪不串味。

冰箱选德国原装进口Liebherr内嵌式冰箱橱柜采用意大利最大的厨房家具生产商,意大利威乃达橱柜。龙头水槽精选德国原装进口汉斯格雅(Hansgrohe)品牌,净水器采用德国原装进口倍世(BWT),厨房垃圾处理器采用美国原装进口爱适易(in sink erator)M56垃圾处理器。

∆样板实景

卫浴间面盆、挂便器、落地坐便器均采用世界十大洁具品牌之首德国品牌:杜拉维特,隐蔽式挂便水箱、排水管、地漏均采用瑞士吉博力;TOTO电子坐便器盖板。空调为大金VRV中央空调,新风系统为日立品牌,PM2.5过滤达97.9%以上。

∆样板实景

其他还有瑞士ABB智能家居系统、香港新李英水晶玻璃镜柜、卡德维浴缸、松下采暖换气、德国viega给水、乐道系统窗、意大利威乃达厨房移门、屋面系统采用德国曼宁家进口陶瓦和威卢克斯天窗,室内地面采用足厚2公分开荒料石材,包括屋内石材上墙等等,整体装标壕出天际!

在同项目沟通中,我们了解到项目打造的初衷是做一个经典的百年可传承的欧式建筑,所以不仅需要大量的石材堆砌保证整体建筑历久弥新,大量传统工艺保证美学纹理。在装标上要求也非常高,为了保证其功能性和可靠性能够与百年建筑同步。

值得一看!


5


目前通利郑东华府· TIVOLI尚未公开发售,一期工程目前已经呈现70%,大头工程在室内的装修,很多材料是国外原装进口,各种品牌采购天南海北非常耗时,但各个户型装修都是实体样板先行,实景也已呈现,可以预约购买。

相对于通利郑东华府想要打造的百年欧式建筑,我更在意的是作为郑州历史上第一个现房销售项目对郑州市场的正向意义!

通利开了一个头,这个很重要!客户买房可以直接进小区看,进想要的房间去看,去挑,去看装修情况,是什么就是什么!没有遮掩、没有虚假,1:1的实景兑现!

从这个角度通利郑东华府是郑州市2020年,乃至郑州房地产开发历史上一个代表性项目!我们期待更多的开发商愿意现房销售,也期待郑州实行现房销售的那一天!


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